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Date: 2025-03-07

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BAIL COMMERCIAL : COMMENT CALCULER LE TROP-VERSÉ EN CAS DE CLAUSE D'INDEXATION NON VALABLE ?

Lorsqu'une clause d'indexation est réputée non écrite dans un bail commercial, le locataire peut demander la restitution des sommes indûment payées au bailleur. La Cour de cassation précise comment calculer ce trop-versé.

Dans cette affaire, un bail commercial conclu le 4 décembre 2007 comprend une clause d'indexation du loyer basé sur l'index BT01 uniquement en cas de variation de celui-ci à la hausse.

En novembre 2014, la situation se dégrade entre le bailleur qui se plaint de loyers et charges impayés, et le locataire qui conteste les sommes réclamées. Le litige est alors porté en justice et le locataire quitte les locaux le 5 décembre 2016.

Par décision du 21 janvier 2020, les juges de première instance prononcent la résiliation du bail avec effet au 26 décembre 2014 et réputent la clause d'indexation du loyer non écrite du fait qu'elle ne prévoyait une variation qu'à la hausse.

Compte tenu de la résiliation du bail fixée à décembre 2014, le locataire demande en justice le trop-versé au bailleur.

La Cour de cassation rappelle que l'action en restitution des sommes indues est soumise à un délai de prescription de 5 ans à partir du moment où le locataire a connaissance des faits. Le locataire peut donc réclamer les sommes versées en trop sur les 5 années précédant sa demande en justice.

La Cour souligne également que, dès lors qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut de l'application de la clause non conforme, c'est-à-dire sur le montant du loyer initial et non sur le loyer illégalement indexé comme l'avait décidé la Cour d'appel.

Cass. civ., 3e ch., 23 janvier 2025, n°23-18.643